7、中国酒店交易多采取股权转让

原因是是因为可以减少纳税。

（1）资产转让的转让方税包括营业税（转让价格5%）、城建税（营业税7%）、教育附加费（营业税3%）、印花税（转让价格0.05%）、土地增值税（转让价减去原成本30%至60%）、所得税（25%）；受让方税为契税（3%）。

（2）股权转让只需投资方所得税（转让价减去原成本25%）。股权转让要注意转让方的债务、担保情况，还需要明确知识产权问题。

8、资产重估之物业公平值收益

香港自2005年1月开始实施的新会计制度规定，公司须每年按市值重估旗下投资物业的价值，重估后的市值差额作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。如香格里拉2013年上半年未计算投资物业公平值收益前盈利2570万美元、下降66%，计入后净利润2.15亿元、同比上升8.49%。

国内房屋建筑物采用重置成本法的具体评估值＝重置全价×成新率；重置全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+利润+销售费用；成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的成新率×40%。机器设备采用重置成本法评估价值 = 重置全价×综合成新率。

9、递延所得税资产及负债

我们经常在酒店交易的资产评估及上市公司财报中看到递延所得税资产、递延所得税负债。如企业按照10年提折旧、但是税法要求按照20年提折旧，企业多提的部分是递延所得税资产；反之则是递延所得税负债。企业提折旧的程度与实缴所得税额有关，企业多提折旧致使税前利润减少从而减少了所得税。

10、资本化率、净现值、内部回报率

（1）酒店投资可行性评估和酒店交易都涉及资本化率，资本化率即投资回报率，酒店评估值等于净利润除以资本化率。酒店投资可行性评估和酒店交易又都涉及到净现值和内部收益率。

（2）净现值（NPV，NetPresent Value）通俗说是未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少，是将一个投资项目存续期各年发生的净现金流量（=现金收入-现金支出）按折现率折合成现在的金额，再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额，得出的差额。例如现有1元钱、折现率10%，则1年后的1.1元就相当于现在的1元、2年后的1.21元相当于现在的1元。

（3）内部回报率（IRR，Innerrate of return)，又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。内部回报率实质上是能使项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。内部收益率是一项投资可望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本时的收益率，计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。

如果不使用电子计算机，内部收益率要用计算的一般方法是逐次测试法，以若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。

三、附：赵焕焱近日接受媒体采访9则

1、《南方日报》：“年饭聚餐不走‘传统路’”

【赵焕焱2021年在媒体发表观点32】2021年2月5日，《南方日报》在“年饭聚餐不走‘传统路’”报道中引用了华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱分析，今年的酒店年夜饭市场，堂吃减少、自提及外卖增加是显著趋势，智能化服务的酒店将更受欢迎。像送餐机器人原本是海底捞的一个噱头，现在越来越多地出现在了大众餐厅中。

2、《财经》杨立赟：“春节旅行计划再泡汤，2021啥时候才能出去玩？”

【赵焕焱2021年在媒体发表观点31】2021年2月3日，《财经》杨立赟在“春节旅行计划再泡汤，2021啥时候才能出去玩？”报道中引用了华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱接受《财经》记者采访时表示，当面交流和当面会议比例的下降，直接影响了商务酒店的市场；另一方面，旅游回流利好的也是国内的度假酒店，而不是商务酒店。因地理位置、设施和常旅客等因素，高端商务会议酒店直接转型度假酒店并不可行。

3、《羊城晚报》刘星彤、沈静文、杨辉、官键、杨允晟：“‘走读’市内、云游合家欢、无接触式年夜饭…”

【赵焕焱2021年在媒体发表观点30】2021年2月3日，《羊城晚报》刘星彤、沈静文、杨辉、官键、杨允晟在“‘走读’市内、云游合家欢、无接触式年夜饭…”报道中引用了华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱分析，今年酒店年夜饭市场呈现堂吃减少、自提及外卖增加的趋势，智能化服务的酒店因此更受欢迎。据悉，在一些可为住客提供无接触智能化服务的酒店，送餐机器人可将年夜饭直接送至房间。

4、《旅界》：“携程为什么害怕美团？”

【赵焕焱2021年在媒体发表观点29】2021年2月3日，《旅界》在“携程为什么害怕美团？”报道中引用了华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：